И потекут инвестиции рекой?
Нынешняя зима отразила проблемы в жилищно-коммунальной отрасли Подмосковья. А их, несмотря на громадные финансовые вливания (только в прошлом году из областного бюджета было потрачено на замену ветхих и аварийных коммуникаций 2 млрд рублей), не становится меньше.
Котельная лучше — платишь меньше
В относительно благополучной Московской области, которая занимает первое место в России по подготовке к зиме, средний износ отопительных сетей составляет 54%, а в некоторых муниципалитетах он доходит до 70%. Чтобы в корне изменить ситуацию, нужны частные инвестиции в ЖКХ, но инвесторы не спешат «вкладывать свои денежки в коммуналку». Об этом заявил недавно назначенный заместитель председателя правительства Московской области по вопросам стройкомплекса и ЖКХ Герман Елянюшкин.
По его словам, одна из основных проблем— это то, что у нас нет единого тарифа за отопительные услуги для населения. Например, жители, чьи дома обслуживает современная котельная, платят 1500 рублей. Но если в вашем районе работает допотопная угольная котельная — то «отопительная планка» подымается до 3000 рублей. Действует неписаное правило: «Чем больше затраты — тем выше тарифы». Даже если инвестор построил современную котельную, то окупить затраченные средства он сможет только через 5–10 лет. Выход из этой ситуации Герман Елянюшкин видит в установлении долгосрочных тарифов. На деле это выглядит так: жильцы 3 года платят «за тепло» столько же, сколько и раньше, затем тарифы резко понижают. Инвестор не внакладе, да и жителям выгодно. У них в районе работает современная котельная, а за коммуналку они платят меньше, чем в соседних округах.
И потекут инвестиции рекой
По словам Германа Елянюшкина, совсем недавно Фонд реформирования ЖКХ запустил очень хорошую программу. Московская область участвует в ней в качестве пилотного проекта.
Предусмотрено выделение 1,5 млрд рублей на модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры. Эти деньги выделяются на 3 года (по 500 млн рублей в год). Условия софинансирования таковы: Фонд выделяет 500 млн (это около 36%) и 64% составляет доля Московской области.
Получается, в год на модернизацию инженерной структуры выделяется 1,5 млрд рублей. Сумма просто астрономическая.
Герман Елянюшкин подчеркнул, что «эти деньги выделяются только частным инвесторам, и не на прокладку сетей, а на субсидирование процентной ставки, т.е. оборот вовлеченных оборотных денежных средств будет достигать 20 млрд рублей в год. Таких инвестиций ЖКХ не знало никогда. Более того, существует четкий запрет на участие в этой программе государственных, муниципальных структур, а также ОАО, где доля государства составляет больше 25%. Мы делаем упор на частных инвесторов. Для них фактически заемные деньги становятся бесплатными. А за инвестором, взявшим кредит в банке, ведется дополнительный банковский контроль».
Военные городки будут застраивать
Не останутся внакладе и строители. Герман Елянюшкин рассказал, что Минобороны РФ готово передать в ведение Подмосковья 104 военных городка. В их составе есть земельные участки, которые будут вовлекаться в оборот, в том числе и под строительство. Фонд РЖС достаточно активно работает с министерством обороны: земельные участки после соответствующего оформления выставляют на аукционы по голландской системе.
Подмосковье строится
Что касается непосредственно строительства, то в прошлом году в Подмосковье влилось 425 млрд рублей инвестиций, львиная доля которых поступила именно в строительство. В частности, в возведение жилья удалось вложить на 32 млрд рублей больше, чем в 2011 г. Сейчас в Подмосковье реализуется 143 проекта комплексной застройки на площади 5,3 тыс. га. Министерство строительного комплекса и ЖКХ Московской области предоставило Программу мероприятий по стимулированию развития жилищного строительство в Московской области на три ближайших года. За этот период планируется построить около 20 млн кв. м жилья (примерно по 6,6 млн кв. м в год).
Цены на недвижимость, — отмечает Герман Елянюшкин, — сейчас замерли, и дорожать она не будет. Скорее наоборот, станет немного дешевле. Конечно, некоторые застройщики пытаются разогреть рынок заявлениями о скором увеличении стоимости квадрата, но этого не произойдет. Рынок сейчас находится в стадии саморегулирования — спрос большой, но предложения значительно его превышают.
На «малоэтажки» — повышенный спрос
На пресс-конференции в РИА-Новости Герман Елянюшкин отметил, что хотя в Подмосковье и разрешено строительство высотных домов (но не более 17 этажей), но в связи с ростом благосостояния граждан появится большой спрос на малоэтажные строения.
Таких высоток в Московской области станет меньше
Правительство Московской области будет поддерживать любую форму домостроения, в том числе мерами стимулирующего характера: обеспечением земельных участков инженерной инфраструктурой, размещением рядом с жилыми кварталами производств и бюджетных учреждений, чтобы не приходилось ездить «за тридевять земель» на работу. Очень важно, чтобы помимо коммерческого жилья велось строительство социальных объектов (школ, детских садов и т. д.). И правительство Подмосковья надеется подключить к этому важному делу частных инвесторов.
По словам Германа Елянюшкина, в феврале 2013 г. должны принять закон Московской области о государственно-частном партнерстве. Он позволит привлечь бизнесменов, готовых производить досрочные инвестиции в социальное строительство в целях: либо сдачи его в аренду; либо последующей передачи в муниципальную собственность; либо с целью предоставления платных услуг в сфере дошкольного образования и социальных пакетов для пожилых граждан. Герман Елянюшкин считает, что это достаточно интересный бизнес, достойный отдельной статьи.
В Подмосковье уже сегодня существуют детские сады, хозяева которых продают услуги по пребыванию в них местным муниципалитетам. А те, в свою очередь, предоставляют льготные места малоимущим семьям (например, за месяц пребывания в подобном детсаде родители ребенка платят 3 тысячи рублей, а муниципалитет — остальные 20 тысяч).
Кроме того, ведется строительство новых школ и детских садов. В этом году планируют ввести в эксплуатацию 121 объект дошкольного образования на 18 396 мест (в прошлом году было построено 44 объекта на 4 615 мест). В 2013 г. планируется построить 27 общеобразовательных школ на 16 576 учащихся (в 2012 г. построили 15 школ на 4 645 учащихся).
«Стоит отметить, что очередь в детские сады на территории Московской области сокращается, но, к сожалению, не теми темпами, которыми бы хотелось», — сказал Герман Елянюшкин. По его словам, школы в Подмосковье будут строиться за счет средств муниципальных образований и инвесторов.
Квартиры в арендных домах запретят продавать
Прошелся вице-премьер Елянюшкин и по поводу так называемых «бабушкиных квартир», т. е. жилья, сдаваемого внаем, часто без регистрации. На этом «фронте» застройщику сложно конкурировать с человеком, получившим квартиру по наследству, которому не нужно думать о возврате вложенных в нее средств. Тогда как срок окупаемости бизнеса для застройщика начинается с порога в 10 и более лет. Конечно, ему выгоднее построить жилой дом, продать квартиры в нем и взяться за следующий, чем оставить объект у себя в собственности и сдавать его в аренду.
Правительство Московской области готово содействовать развитию этого бизнеса, но первым делом необходимо изменение законодательства. Многоквартирный дом должен представлять собой единый имущественный комплекс. Его нельзя раздробить на отдельные жилые помещения, а затем продать. Подобное строение скорее будет напоминать гостиницу.
Нужно также предусмотреть возможность размещение арендных домов поблизости от офисных центров, рядом с производствами на территории промзон. Квартиры в подобных домах можно будет предоставлять тем жителям Подмосковья, кто не может самостоятельно улучшить жилищные условия. Это в разы бы ускорило решение проблемы очередников.
Часть домов могла бы быть построена на средства бюджета и стала бы аналогом муниципального жилья. Арендную плату при этом могло бы покрывать государство или муниципалитет.
Елена ПРЯДКИНА
Фото автора и «Строительство.RU»