Работа с историческими зданиями, нуждающимися в реставрации, требует специальных знаний, определенного уровня культуры и большого терпения
Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.
Несмотря на то что в ХХ веке историческое наследие Москвы подверглось варварскому уничтожению, на наше счастье в ней сохранилось еще большое количество памятников архитектуры. Однако в кризисные времена их судьбы вызывают дополнительные опасения. Не грозит ли нам новый виток разрушения уже в совершенно новых условиях и по новым причинам?
Почему офисы компаний уходят из центра
По некоторым сведениям в Москве насчитывается около 250 особняков, которые в настоящий период выставлены на продажу. Всего же в Белокаменной порядка 600 особняков, используемых по коммерческому назначению. По оценке собственников этих объектов, их совокупная стоимость тянет на 1,35 млрд долларов. И хотя, разумеется, это цены предложения, а не покупки, но они дают некий ориентир относительно его объемов. Если же вести речь о площади таких объектов, то минимальное предложение здесь — 200—300 кв. м, максимальное — несколько тысяч квадратных метров. Это важно, поскольку сложно по параметрам угодить новому собственнику: цели и запросы самые разные.
Другая особенность рынка в том, что он сохраняет приверженность доллару. Если премиальные новостройки все чаще оцениваются в рублях, то здесь все остается по-старому.
Как актив для компании это удачное вложение. Но спрогнозировать, что покупка, которая стоила 30 млн долларов в текущем году, будет стоить через три года 35 млн, наверное, сегодня не осмелится ни один аналитик. Траекторию цен проложить трудно в силу уникальности объектов. Впрочем, известно, что в долгосрочной перспективе недвижимость прибавляет в стоимости, но, как повернется ситуация с конкретно взятым особняком, сказать невозможно.
Зарубежный опыт, в первую очередь Великобритании, Германии и Нидерландов, говорит о том, что рынок начинает формироваться не только, когда есть предложения на продажу, но когда существуют более-менее понятные правила игры с точки зрения города и власти в целом. Почему так ценен пример английской столицы как города с наиболее прогрессивным уровнем реноваций? Потому что любой инвестор или девелопер, который покупает там объекты или проекты, особенно в центральной его части, понимает, что муниципалитет очень положительно относится к такой теме, как возможность конвертации здания, несмотря на то, что оно является историческим наследием. И там очень четко прописаны все возможные градации.
Сегодня крупные мегаполисы приходят к пониманию того, что их надо разуплотнять, а офисную составляющую, особенно в центре, делать поменьше. Так, весь центр Парижа находится под охраной ЮНЕСКО, там запрещено строительство и приходится заниматься реновацией. Этому способствует такое обстоятельство: если раньше для многих корпораций было весьма престижно сидеть в центре, то сейчас большинство из них понимают — с точки зрения парковки и близости к всевозможным транспортным хабам это не очень удобно. Поэтому спрос на это жилье в исторических местах будет только расти. И Москве следует иметь это в виду.
Старина плюс комфорт
Современное использование исторических памятников диктует необходимость создавать в них комфортные условия. Это и климат-контроль, и создание безбарьерной среды для людей с ограниченными возможностями, и многое другое. И, разумеется, их следует делать удобными для посещения.
— Когда мы делаем апартаменты, невозможно представить, чтобы они не обладали современной инженерией, — говорит Борис Азаренко, генеральный директор компании, работающей на этом рынке. — Но с точки зрения соблюдения охраны памятников исторические элементы воссоздаются, реставрируются.
Допустим, в здании спроектировано индивидуальное решение по механизированному подземному паркингу. Это полностью робот, но при этом ни одна несущая стена или колонна не демонтирована и не передвинута. Фасады же сохраняют свою полную историческую идентичность.
Однако решены далеко не все вопросы. Например, пока недостаточно проработан вопрос «ухода в землю». Разрешается разрабатывать подвалы, но в исторических отметках. Это неправильно, считает Андрей Ивлиев, реставратор, председатель совета директоров одной из компаний. Во-первых, потому что, если под присмотром археологов начинается разработка вниз грунта, как правило, обнаруживается много интересных вещей. Во-вторых, это позволяет отнять у земли все тайны, которые находятся на глубине 8—12 м. Если, к примеру, реставрируется строение XVII века, то в прорытой земле, как раз на глубине порядка 12 м, и находятся все самые интересные находки.
Помимо прочего, там можно размещать инженерные системы, которые позволяют устанавливать кондиционирование, создавать индивидуальные тепловые условия. И плюс то, чего сейчас очень не хватает: организация подземных стоянок.
О быстрой отдаче придется забыть
Если инвестор или девелопер имеет какие-то компетенции, то для него историческая недвижимость — это хорошее решение в кризис или после него, считает Борис Азаренко.
— Даже по своим проектам мы чувствуем, что интерес к ней в нынешнее непростое время со стороны потенциальной аудитории высокий, — рассказывает он. — А вот если инвестор не очень квалифицированный, для него это скорее бремя, поскольку основная масса таких зданий находится, мягко говоря, в не очень хорошем состоянии и требует довольно серьезных вложений.
Если у вас фасад в плохом состоянии, то, как бы вам этого ни хотелось избежать, вы все равно вынуждены будете этим заниматься. По словам Александра Подускова, директора по девелопменту и развитию лофт-проектов одной из компаний, реставрация старинных особняков — это поистине ручная работа, а значит, и большие затраты.
— Если ты финансируешь обычный объект, он дает отдачу сразу, — напоминает Подусков. — А такой проект ее не принесет в ближайшей перспективе. И это надо помнить всегда.
Следует иметь в виду и другой аспект. Кроме владения, у собственника есть еще и некие охранные обязательства. А их выполнение требует довольно больших средств. Просто купить объект культурного наследия и им владеть, не неся при этом серьезных затрат, сегодня нереально. Когда речь идет об инвестиционной привлекательности, надо понимать, что собственник подписывается под неким набором обязательств: как использовать здание, что можно, а что нельзя с ним делать, в каком состоянии его необходимо содержать и т.д.
То, что деньгами не оценишь
Реставрация — вещь затратная. Нельзя с точностью до копейки сказать, во сколько она обойдется. Здесь всегда много неожиданностей. Подходя к стене, никогда не знаешь, что может открыться за старой штукатуркой. В Москве много зданий перестраивалось, ломалось. И за фактурой XIX века вдруг может собственной персоной появиться XVII век. Но определенная финансовая планка уже существует. Проектные работы — в среднем порядка 200 долларов за квадратный метр, с учетом обследования, согласования. Производственные работы — от 3,5 тыс. до 5,5 тыс. долларов за 1 кв. м. Естественно, если брать элитные апартаменты или усадьбы, там цена будет варьироваться от 5 тыс. долларов за 1 кв. м. Это недешево.
Но существует еще один важный элемент, который не выразить словами. Когда люди сталкиваются с такими объектами, у них часто меняется психология. Если изначально они хотят получить выгоду после реставрации, то в ее процессе проникаются уважением к старым мастерам, архитекторам, почтением к этому зданию. И им хочется восстановить его как можно точнее, причем не только архитектуру и отделку, но и воспроизвести его дух, ауру.
Увидел. Заинтересовался. Зашел
Реставрация старых зданий обладает немалым коммерческим потенциалом с точки зрения туризма. Эти особняки привлекают туристов — и не только из других городов, но и из других стран. Многие в той или иной степени знакомы с историей таких зданий и, естественно, хотят попасть внутрь. Но в России в целом и в Москве в частности не так много музейных домов и открытых общественных пространств, в которые вообще можно зайти. Двери большинства этих особняков закрыты. Конечно, самые интересные из них находятся в федеральной собственности: принадлежат УПДК МИД, используются в качестве представительств иностранных государств и пр. Но сегодня довольно много из них находится в частном владении.
Как бы то ни было, туристическое направление все равно следует развивать и поддерживать. Посетители выходят из таких особняков под большим впечатлением. Они видят, что там сохраняются исторические интерьеры, что за зданиями ухаживают. То есть их не просто эксплуатируют, а там сохранен дух прежних эпох. Это не официальный музей, не холодное офисное помещение: здесь прослеживается живая, непосредственная связь с прошлым.
Практика аналогичных экскурсий существует в Лондоне, Париже, других столицах. Причем там собственники гораздо легче идут на контакт с общественностью, и спрос на такие особняки очень большой. Сами их владельцы иногда открывают эти дома и анонсируют определенные дни для посещения. Это касается как городских особняков, так и загородных поместий. В Восточной Европе, где собственники появились не так давно, такая практика стала популярной буквально в последние пять лет.
Палка о двух концах
Кризис пока не сильно повлиял на общую ситуацию в сфере реставрации исторических зданий. По словам Андрея Ивлиева, работы не стало меньше, но ее, понятное дело, и не прибавилось. Человек, который приобретает историческую недвижимость, был готов к этому заранее, и многих уже не испугаешь нынешним кризисом, поскольку для него это — продуманное, можно даже сказать, выстраданное решение. Самое главное тут — чтобы не снесло крышу. Если даже кому-то повезло и он задешево купил такой объект, важно его правильно использовать. Если это дворец, то его можно превратить в выставочный центр, театр, но никак не в ночной клуб — для подобных целей все-таки лучше подойдет старая фабрика.
Часть собственников будут готовы продавать эти объекты, поскольку, кроме бремени содержания, которое на них давит, есть еще одна немаловажная вещь — новая кадастровая стоимость недвижимости. И одна из особенностей старинных особняков заключается в том, что они по площади занимают, как правило, довольно много места. У них низкая этажность, но большая территория, замечает Борис Азаренко. К тому же практически все такие объекты являются нежилыми, что еще больше увеличивает их кадастровую стоимость. И хотя никто из собственников не любит платить высокие налоги, в данном случае этого не избежать. А значит, объем предложений на рынке будет возрастать.
— С вводом новых налогов увеличивается количество полупустых особняков, которые не выставлены на продажу и которые висят сами по себе, — рассказывает архитектурный краевед Денис Ромодин. — Кризис, обременяющий их собственников, это, по сути, палка о двух концах. С одной стороны, для некоторых из зданий это настоящее спасение, поскольку не все проекты, которые с ними затевались, были направлены на их сохранение, а теперь это обеспечено. С другой стороны, как и в прошлом кризисе, появляется огромное количество особняков, которые не будут обслуживаться, а значит, они продолжат разрушаться. Часть зданий еще с 2008 года по-прежнему просто затянуты сеткой и никем не охраняются. И мы постепенно их утрачиваем. Об этом надо помнить и принимать незамедлительные меры.
Владимир ГУРВИЧ